		2014. 03. 11(화) 석간용
		이 보도자료는 2014년 3월 11일 오전 06:00부터 보도할 수 있습니다.
						보도자료
담당부서 :	경제진흥실 소상공인지원과				소상공인지원과장	배현숙	2133-5530
					시장현대화팀장	박찬규	2133-5547
					담 당 자	김정은	2133-5548
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서울시, 상가임대정보 조사결과 토대로 임차상인보호 나선다 - 상가임대정보 실태조사 결과, 현실성 있고 체감도 높은「임차상인 보호대책」필요 - 5,052개 상가 환산보증금 ‧ 임대기간, 1,010개 상가 권리금 등 임대정보 조사 - <환산보증금> 평균 3억 3242만원, 강남 45.5%가 보호에서 제외 - <평균 임대기간> 1.7년, 상권이 활성화 될수록 인상되는 임대료가 계약해지 원인의 하나 - 단위 면적(㎡)당 <권리금> 평균 115만 8천원, 강남이 179만 6천원으로 가장 높아 - 높은 임대료, 잦은 임대료 인상, 서울 등 대도시의 특성을 반영한 법제도 개선안 건의 - 서울시 행정력, 민간의 전문인력 활용한 임차상인 보호과제 실천 □ 임대시장 현실 반영 못하는 법제도 개선, 1월 법무부‧국토교통부 건의 → 보호대상확대, 임대기간 연장 등 건의, 표준계약서 배포로 올바른 계약문화 정착 □ 임대인 - 부동산중개업체 유착 불공정계약 근절위한 대대적 예방활동 → 시 행정력을 활용해 불법중개행위 집중단속, 임대‧임차인 상생 도모 □ 상가임대차상담센터 기능 대폭 확대‧강화, 임대차 전과정 원스톱서비스 지원 → 민간 전문인력 활용, 임대차 전과정 상담, 분쟁조정 위해 “상가임대차 명예갈등조정관” 운영 - 市, “관련 부처와의 긴밀한 협의를 통해 법적, 제도적 구제책 가시화 계획”

<서울시, 상가임대정보 및 권리금 실태조사 바탕으로 임차상인 보호대책 마련>

□ 서울시는 서울시내 5천여개 상가를 대상으로 ‘상가임대정보 및 권리금 실태조사’를 실시하고 이 조사결과를 바탕으로 ‘임차상인들이 맘 편히 장사할 수 있는 환경 조성’을 위한 첫걸음을 뗀다고 11일(화) 밝혔다.

<5,052개 상가 환산보증금 ‧ 임대기간, 1,010개 상가 권리금 등 임대정보 조사>

□ 이번 조사는 ㈜한국감정원이 서울시의 의뢰로 지난해 11월부터 올해 2월까지, 매장용 건물 728동 총 5,052개 상가의 ▴환산보증금 ▴임대기간, 172동 총 1,010개 상가의 권리금 등 임대정보에 대해 실시됐다.

조사 시 상권별 특성을 분석하기 위해 서울시내 상권을 ‘도심’, ‘강남’, ‘신촌‧마포’, ‘기타’로 나눠 진행했다.

○ 그동안 중소기업청 산하 소상공인진흥원(현 소상공인시장진흥공단)에서 5년마다 전국을 대상으로 상가임대차 실태조사를 실시하고 있었지만, 전체 표본 8,427개 중 서울시내 상가는 1,289개에 불과해 표본수가 적고 서울시의 현 실태를 파악하기에는 부족한 부분이 있었다.

<환산보증금 평균 3억3,242만원, 강남상권의 45.5%가 임대차보호법 적용못받아>

□ 조사결과를 살펴보면, 먼저 <환산보증금>(※보증금+월세×100)은 호당 평균 3억 3,242만원이고, 상권별로는 ‘강남’이 5억 4,697만원으로 가장 높고 ‘도심’이 3억 7,003만원, ‘신촌‧마포’가 2억 8,475만원, ‘기타’가 2억 5,863만원 순이었다.

□ 현재 상가세입자를 보호하는 ‘상가건물임대차보호법’은 환산보증금 4억원 이하일 경우에만 적용되고 있어 강남상권의 경우 전체층 평균 45.5%가 상가건물임대차보호법의 보호를 받지 못하고 있으며, 특히 상대적으로 보증금이 높은 강남상권 1층 상가는 68.3%, 도심 1층 상가는 37.6%가 보호대상에서 제외됐다. 서울시내 전체 상권 중에선 22.6%, 1층은 35.9%가 보호를 받을 수가 없다.

<평균 임대기간 1.7년, 상권이 활성화 될수록 인상되는 임대료가 계약해지 원인>

□ <평균 임대기간>은 전 상권 동일하게 1.7년으로 나타났다.

이는 ‘상가건물임대차보호법’상 보장된 최장 계약보장기간(계약갱신청구권 행사기간) 5년의 1/3 수준으로, 상권이 활성화되고 경쟁이 치열한 상권일수록 임대인이 더 높은 임대료를 제시해 계약이 지속되지 못하는 것이 계약기간이 짧은 원인중의 하나인 것으로 추정된다.

○ 또 최초 계약 시에는 환산보증금이 4억원 이하로 보호대상이었으나 지속적인 임대료 인상으로 보호범위에서 벗어나게 되면, 법적보호도 받지도 못하고, 높은 임대료도 감당하기 어려워 5년을 채우지도 못하고 초기 투자금을 회수하지도 못하고 나가게 되는 것이다.

<단위 면적(㎡)당 권리금 평균 115만 8천원, 강남이 179만6천원으로 가장높아>

□ 마지막으로 권리금을 조사한 결과 단위 면적(㎡)당 권리금은 서울시 평균 115만8천원이었으며, 상권별로 살펴보면 강남이 179만6천원, 도심이 114만4천원, 신촌‧마포가 98만3천원, 기타상권이 88만6천원이었다.

□ 업종별로는 약국‧병원 등 ‘보건사회복지’ 관련 상가가 점포당 평균 1억 5,800만원, 종합소매업‧의류 등 ‘도소매업’이 점포당 평균 1억 1,320만원, ‘숙박 및 음식점’이 점포당 평균 1억 883만원, 고시원 등 ‘부동산 및 임대관련’이 9,667만원으로 나타났다.

○ 권리금은 임차인간에 성립되는 특수하고 비공식적인 거래여서 당사자들이 노출을 꺼리기 때문에 조사의 어려움이 있었다. 실제로 조사대상은 1,010호였으나 이중 249호만 권리금에 대한 답변을 했다.

□ 이번 조사가 향후 권리금제도 양성화(권리금계약서 사용, 공인중개사의 업무범위에 포함 등) 논의의 첫 단추가 될 것으로 시는 전망했다.

<높은 임대료, 잦은 임대료 인상, 서울 등 대도시의 특성 반영된 보호대책 마련에 주력>

□ 이번조사는 타도시에 비해 임대료가 높고, 특히 업종별 경쟁이 치열해 주요상권의 경우 투자비는 지속적으로 증가하는 반면 잦은 임대료 인상으로 투자금을 회수하기 어려운 서울을 비롯한 대도시 임대시장 특성을 제대로 반영한 대책이 필요해 실시하게 되었으며 현행 제도의 체감도를 높이는데 주력했다고 시는 밝혔다.

○ 서울시는 지난해 9월 ‘임차상인 보호대책 마련을 위한 청책 토론회’를 통해 상가임대차분쟁 최소화를 위한 관련 아이디어 수렴하고 상가임대차 보호제도 현실화가 필요하다는데 공감대를 형성했다.

○ 이후 관련기관‧부서‧민간전문가로 구성된 ‘임차상인 보호대책 마련을 위한 TF’를 가동, 지난해 10월부터 임대차 실태조사, 법제도 개선, 서울시의 행정력과 민간의 전문성을 활용한 보호대책에 대해서 고심해 왔다.

<①법제도 개선안 마련 : 보호대상확대, 임대료증액기준 개선, 임대기간 연장 등>

□ 첫째, 임대시장의 현실을 반영하지 못하는 법제도 개선안을 마련했다.서울시는 임대차계약 보증금, 임대기간 확보, 임대료증액 한도 현실화 등을 주요내용을 하는 ‘상가건물임대차보호법’ 및 동법 시행령 개정 건의안을 지난 1월 법무부에 제출했다.

□ 법 개정 건의안의 주요내용을 살펴보면 먼저 환산보증금 4억원 이하만 적용받을 수 있던 ‘상가건물임대차보호법’의 보호범위를 확대하는 방안, 과도한 임대료 인상을 막기 위해 임대료 증액기준을 현행 ‘증액청구당시 임대료의 9% 이내’에서 전년도 소비자물가상승률(※2013년 1.3%)의 2배 이내로 개선하는 동시에 계약기간 중 임대료 인상을 금지하는 안이다.

□ 또 상가세입자가 초기 투자금 회수기간을 확보할 수 있도록 임대차 최소보장 기간을 현행 1년에서 2년으로 늘리고, 계약갱신요구권 행사기간도 현행 5년에서 7년으로 연장해 최대 7년까지 임대차 계약을 보장받도록 하는 것이다.

□ 보증금 우선변제 대상과 규모도 현실화하고자 한다. 현재 상가 경매 시 환산보증금 6천 5백만원 이하 소액임차인은 보증금 중 2천2백만원을 우선변제 받을 수 있는데, 이번 실태조사결과 12.7%만이 우선변제대상인 것으로 나타나, 변제 대상 결정기준을 현행 ‘환산보증금’에서 ‘보증금’ 으로 변경해 보호대상을 확대하고 우선변제금액 확대도 요청한 상태다.

□ 이외에도 세입자가 제3자에게 상가를 양도를 할 때 임대인은 특별한 사항이 없는 한 거부할 수 없다는 조항을 신설하여 사정변화에 탄력적으로 대응할 수 있도록 임차인의 권리를 부각하는 안도 포함되어 있다.

<②임대인-부동산중개업자 유착, 불공정계약 근절 : 표준계약서안 제출, 제도 홍보>

□ 둘째, 임대인과 부동산 중개업자 유착관계로 인한 불공정계약을 막기 위한 예방활동을 추진한다.

○ 현재 임대시장에서 부동산중개업자들은 임대료와 권리금을 담합하고 불공정한 임대차계약서가 관행적으로 사용되고 있다.

□ 이를 위해 서울시는 ‘상가임대차 불법중개행위 집중단속’을 실시해 부동산거래 중개과정에서 불법행위가 포착되면 영업정지‧자격정지‧공정거래위원회 조사의뢰 등을 하는 동시에 보호제도 홍보를 펼친다.

□ 아울러, ‘상가임대차 표준계약서(안)’을 마련해 1월 법무부와 국토교통부에 제출했다. 표준계약서(안)은 그간 임차인에게 불리하게 작성되어온 계약서의 문제점을 보완하여 임대인 및 임차인의 의무규정, 임차인의 권리부각, 임차인의 해약해지권을 명시하여 대등한 관계의 올바른 계약문화가 자리 잡히도록 유도하는 내용이다.

<③ 상가임대차상담센터 임대차 전과정 원스톱서비스 지원, 명예갈등조정관 운영>

□ 서울시 상가임대차상담센터의 기능도 대폭 확대해 예비창업자‧임차인‧임대인 등이 임대계약 체결준비과정부터 계약기간 중 분쟁, 계약종료에 이르는 전 과정에 걸쳐 원스톱으로 서비스를 받을 수 있다.

○ 센터에서는 상가임대차에 대한 ▴정보제공 ▴계약서 작성지원 ▴제소전화해조서 작성 지원 ▴권리관계 해석 ▴분쟁상담․조정 ▴계약종료 시 보증금 반환 등 전 과정에 걸쳐 빈틈없는 서비스를 제공할 예정이다.

□ 심층상담이 필요한 경우에는 ‘소상공인경영지원센터’의 창업․업종전환․재창업상담 등으로 연결해주고, 상담을 통한 분쟁해결이 어려운 경우에는 갈등관리전문가‧상가임대차분쟁 전문변호사‧부동산중개전문가로 구성된 ‘상가임대차 명예갈등조정관’을 통해 원만한 합의가 가능하도록 돕는다.

	【서울시 임대차상담센터】
□ 위 치 : 서울시청 서소문별관 1동 1층 (지하철 1, 2호선) □ 운 영 : 월 ～ 금, 09시～17시 (점심시간 제외) □ 상담인력 : 전화상담 1명, 방문 및 인터넷상담 1명(※4월부터 서비스 시작) □ 주요기능 : 계약관련 권리관계 상담, 법령상담, 임대료 및 보증금, 중개수수료 상담 □ 상담내용 : 계약관련(35%), 상가임대차보호법 적용관련(16%), 임대료/보증금(16%), 권리금/원상복구/하자보수 등(17%), 중개수수료 등(7%), 기타(9%) □ 상담방식 : 전화/팩스상담 97%, 방문상담 3% □ 연락처 : 핫라인(2133-1211) 또는 다산콜센터 120 □ 온라인 상담 : 서울시 눈물그만 사이트(economy.seoul.go.kr/tearstop) 로 접속 (※4월부터 서비스 시작)

□ 배현숙 서울시 소상공인지원과장은 “그동안 임차상인들이 불공정한 임대차 관계로 인해 고통을 받고 있음에도 불구하고, 법적·제도적 구제책이 미흡했던 것이 사실”이라며, “임차상인들이 마음 놓고 장사하도록 이번 실태조사를 통해 마련된 법제도개선안은 2월 발표된 정부의 ‘상가권리금 보호제도화’와 함께 발전적으로 추진되어야 하는 사항으로 관련 부처와 긴밀히 협의하겠다”고 밝혔다.

※ 붙임  1. 상가건물임대차보호법 및 동법 시행령 개정건의(안) 1부.

2. 상가임대차 표준계약서(안) 1부.

붙임 1

상가건물임대차보호법 및 동법 시행령 개정건의(안)

연번	대상	현행 문제점	개정건의안 내용
가	보호대상 확대 (법 제2조, 시행령 제2조 개정)	환산보증금 4억 이하만 보호대상으로 제한 ∎서울시 상가 임대차계약의 22.6%가 「상가건물 임대차 보호법」상의 보호대상에서 제외 ∎보호범위 확대 여론 형성 - 보호범위가 적정하지 않다(46.7%) 응답자 중 95.4%가 보호범위 확대 의견(소상공인진흥원 ‘13년 상가건물 임대차 실태조사) ∎임대료 인상으로 보호범위에서 제외 되는 경우 혼란 - 최초 계약 시 임대료는 보호대상이었으나, 임대료 인상으로 적용범위를 벗어나게 되는 경우발생	∎주택임대차보호법과 같이 보호범위를 없애고 전면보호대상으로 포괄(제1안)하거나 보호범위(제2안)를 지역 여건을 반영하여 시․도 조례로 정하도록 위임 ∎보호범위를 둘 경우, - 보호범위를 벗어난 임대계약에 대해서는 (최소한) 계약갱신 요구권 + 묵시적 갱신규정 적용 + 대항력 부여 (법 제2조) - 적용범위 기준시점은 최초 임대차계약 시 금액 기준(시행령 제2조)
나	임차권 양도보장 (법 제9조의2 신설)	∎임대인의 임차권 양도 거부에 의해 임차상인의 영업권 제한 - 초기 시설투자비(권리금 포함), 사정변경으로 투자금 회수가 필요하여 임차인이 제3자에게 임차권을 양도하고자 하는 경우 상임법 규정이 없어 민법(임대인의 동의없이 임차권 양도 또는 전대 금지) 준용	∎임차권 양도를 용이하게 하여 임차상인들이 사정변경에 탄력적으로 대응할 수 있게 함. - 임차권 양도 시 임대인 동의를 요하도록 하되, 특별한 사정이 없으면 동의를 거절할 수 없도록 함.
다	계약해지 사유로서 차임연체 기간 연장 (법 제9조의3 신설)	∎계약기간 중 계약해지 사유(차임 2기 연체, 상임법 규정이 없어, 민법 준용)가 계약갱신거절 사유(차임 3기 연체, 상임법 규정) 보다 완화되어 있어 불합리 - 임대인이 차임 2기만 연체해도 계약갱신거절 사례 발생	∎계약해지 사유를 명시(3기에 달하는 차임액 연체시)하여 계약해지 사유와 계약갱신거절 사유를 통일, 법령체계 상의 불합리 사항 개선하고 오해의 소지 해소
라	임대기간 연장 (법 제9조, 제10조 개정)	∎주요 상권지역의 높은 초기투자비, 자영업자 증가에 따른 수익률 악화, 임대료 상승 등을 반영하지 못하는 짧은 임대기간 - (법 제9조) 최소보장 임대차 기간 1년 - (법 제10조) 계약갱신청구기간 5년 - 평균 임대기간(소상공인진흥원 ‘13년 상가건물임대차 실태조사 2.3년, 서울시 상가임대정보 및 권리금 실태조사 1.7년) ∎임대차 계약갱신청구기간 연장에 대한 여론 형성 - 5년 계약갱신청구권 적정하지 않다(30.3%) 응답자 중 65.3%가 최장 7년으로 확대해야 한다고 응답(소상공인진흥원 ‘13년 상가건물 임대차 실태조사)	∎임대차 최소보장 기간 연장 (현행 1년 → 2년) - 평균 임대차 기간 2년 이상 유지되도록 유도 ∎임대차 계약갱신청구기간 연장 (현행 5년 → 7년)
마	임대료 증액 한도의 현실성 확보 (법 제11조 개정, 시행령 제4조 삭제)	∎임대료 증액 한도가 고정율(전국 일률적으로 증액청구 당시 임대료의 9%)로 되어있어, 물가상승 등 경제상황의 변동을 반영하는 데 한계 ∎‘임대료 재증액 금지규정’ 미비로 분쟁 유발 - 법 제11조 제2항 ‘계약체결이나 증액이 있은 후 1년 이내에 재증액 금지 규정’에 의해 - 1년 이후에는 (1년 단위로) 임대료 인상이 관행화	∎임대료 증액 한도(증액율)을 전년도 소비자물가상승률의 2배 범위 내에서 법무부장관이 고시 - 증액청구시점 기준 전년도 소비자 물가상승률 기준으로 함. ∎임대료 재증액 금지규정을 보완하여 1년 단위 임대료 증액 금지 - 계약기간 중에는 재증액을 금지하는 규정 추가
바	보증금 보호대상 및 보호금액 증액 (법 제14조, 시행령 제6조 개정)	∎우선변제 대상 규모(우선변제 받을 임차인 기준과 보증금 규모, 시행령에 위임)가 현실을 반영하지 못하는 실정 - 우선변제받을수 있는 임차인(환산보증금 6천500만원이하) 서울시 전체의 12.7% - 우선변제 보증금(2천200만원) 과소 ∎ 우선변제를 받을 임차인 기준과 보호금액 모두 확대해야 한다는 여론 형성 - 우선변제를 받을 임차인 기준과 보호금액기준 모두 확대해야 한다는 의견이 응답자의 87.9%임.(소상공인진흥원, ‘13년 상가건물 임대차 실태조사)	∎우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위를 확대(환산보증금 → 보증금)하여 보호대상 확대, 실질적인 보호가 되도록 함. - 이 경우 우선변제 받을 수 있는 임차인 범위 확대됨 : 12.7% → 77.2% ∎우선변제 보증금 증액 필요

붙임 2

상가임대차 표준계약서(안)

1.부동산의 표시 임대인과 임차인 쌍방은 아래 표시 부동산에 관하여 다음 계약내용과 같이 임대차계약을 체결한다.
소 재 지
토 지	지 목		면 적	㎡
건 물	구조 ․ 용도		면 적	㎡
임대할부분			면 적	㎡
2. 계약내용 제1조(목적) 위 부동산의 임대차에 대하여 임대인과 임차인은 합의에 의하여 임차보증금 및 차임을 아래와 같이 지불한다.
보 증 금	금 원정(₩ )
계 약 금	금 원정은 계약시에 지불하고 영수함. 영수자( □ )
중 도 금	금 원정은 년 월 일에 지불한다.
잔 금	금 원정은 년 월 일에 지불한다.
차 임	금 원정(부가가치세 포함□ 불포함□)은 매월 일에 지불한다.
관 리 비	매월 원정(부가가치세 포함□ 불포함□)은 매월 일에 지불한다.

제2조(존속기간) 임대인은 임대차목적물을 임대차 목적대로 사용․수익할 수 있는 상태로          년     월    일까지 임차인에게 인도하며, 임대차 기간은 인도일로부터          년      월      일까지로 한다.

제3조(의무) 임대인은 임차인에게 임대차목적물을 임대차기간 동안 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하고 정하여진 목적에 따라 사용수익할 수 없는 상태인 경우 이를 수선해주어야 하며, 임차인은 임대차계약의 종료로 목적물을 반환할 때까지 선량한 관리자의 주의의무로써 임대차목적물을 보존하여야 한다.

제4조(용도변경 및 전대 등) 임차인은 임대인의 동의를 득하여 위 부동산의 용도나 구조를 변경하거나 전대․임차권 양도 또는 담보제공을 할 수 있으며 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 수 있다.  용도변경, 소방시설 등의 비용문제는 특약으로 정하기로 한다.

제5조(계약의 해제) 임차인이 임대인에게 중도금(중도금이 없을 때는 잔금)을 지불하기 전까지, 임대인은 계약금의 배액을 상환하고, 임차인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다.

제6조(계약의 해지) ① 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하거나 제3조를 위반하였을 때 임대인은 본 계약을 해지할 수 있다. ② 임차인의 귀책사유 없이 임대차목적물의 일부가 멸실 기타 사유로 인하여 임대차의 목적대로 사용할 수 없는 경우에 임차인은 그 부분의 비율로 차임의 감액을 청구하거나 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 본 계약을 해지할 수 있다.

제7조(계약의 종료) ① 임대차계약이 종료된 경우에 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다. ② 제1항의 반환과 동시에 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하고, 연체 임대료 또는 손해배상금이 있을 때는 이들을 공제하고 그 잔액을 반환한다.  ③ 본 조의 원상회복을 위하여 임대차목적물의 원래의 상태에 대하여는 특약사항에서 정하여야 한다. ④ 임대인은 보증금에서 관리비, 기타 각종 비용을 공제하고 반환하는 경우, 공제내역에 대하여 명세서를 작성하여 임차인에게 제공하여야 한다.

제8조(채무불이행과 손해배상) 임대인 또는 임차인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제 할 수 있다. 그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에 대하여 청구할 수 있으며, 별도의 약정이 없는 한 보증금의 10%를 손해배상의 기준으로 본다.

제9조(중개수수료) 부동산중개업자는 임대인과 임차인이 본 계약을 불이행함으로 인한 책임을 지지 않는다. 또한, 중개수수료는 계약 당사자 쌍방이 각각 지불하며, 중개업자의 고의나 과실로 인하여 본 계약이 무효․취소 또는 해약되는 경우 이미 지급한 중개수수료는 반환하고 지급예정인 중개수수료는 지급하지 않기로 한다. 공동중개인 경우에 임대인과 임차인은 자신이 중개 의뢰한 중개업자에게 각각 중개수수료를 지급한다.

제10조(중개대상물확인․설명서 교부등) 중개업자는 중개대상물 확인․설명서를 작성하고 업무보증관계증서(공제증서등) 사본을 첨부하여                  년      월      일 계약시 거래당사자 쌍방에게 교부한다.

특약사항	(예시) 인테리어공사기간의 임대차기간 포함여부/소유권변동시 임대차계약 승계여부

본 계약을 증명하기 위하여 계약 당사자가 이의 없음을 확인하고 각각 서명 또는 기명․날인 후 임대인, 임차인 및 중개업자는 매장마다 간인하여야 하며, 각 1통씩 보관한다.

년    월    일

임대인	주 소										□
	주민등록번호						전 화		성 명
	대 리 인	주 소					주민등록번호		성 명
임차인	주 소										□
	주민등록번호						전 화		성 명
	대 리 인	주 소					주민등록번호		성 명
중개업자	사무소소재지						사무소소재지
	사무소명칭						사무소명칭
	대 표	서명․날인		□			서명․날인	□
	등 록 번 호				전화		등록번호		전 화
	소속공인중개사	서명․날인		□			서명․날인	□