2017년 부동산시장 동향

및 2018년 전망

2018. 1.

	한 국 감 정 원
	연 구 개 발 실

목  차

Ⅰ. 2017년 거시여건 및 부동산시장 동향	1

1. 대내외 여건	1

2. 주택시장 동향	3

3. 토지시장 동향	19

4. 상업용 부동산시장 동향	21

Ⅱ. 2018년 주택시장 전망	27

Ⅲ. 심층분석	28

Ⅰ. 2017년 거시여건 및 부동산시장 동향

1. 대내외 여건

□ 국내 경제동향

ㅇ 국내 경제는 제조업의 수출 증가 영향으로 경제성장률이 개선되고, 민간소비 또한 지속적으로 증가하는 등 경기가 전반적으로 회복세 국면

* (전년동기비)(GDP 성장률) `17.2분기 2.7%, `17.3분기 3.8%, (민간소비) `17.2분기 2.3%, `17.3분기 2.5%

ㅇ (건설경기) 건설투자와 건설기성은 건축 부문을 중심으로 증가세 지속, 선행지표인 건설수주는 건축과 토목 부문의 감소세가 뚜렷

* (전년동기비)(건설투자) `17.2분기 8.1%, `17.3분기 7.4%, (건설기성액) `17.2분기 13.6%, `17.3분기 13.4%

* (전년동기비)(수주총액) `17.2분기 16.8%, `17.3분기 -10.9%, (토목수주액) `17.2분기 57.2%, `17.3분기 –17.9%

ㅇ (금융) 가계대출은 `17년 3분기 기준 1,341조원으로 전분기 대비 2.1% 증가하였으며 전년 동분기(3.1%)에 비해 1.0%p 감소한 수준

* (전분기비)(가계대출) `16.3분기 3.1%, `17.3분기 2.1%, (주택담보대출) `16.3분기 3.0%, `17.3분기 1.8%

□ 대외 여건 현황

ㅇ 미국, 유럽은 고용과 소비의 개선으로 경기 개선, 일본은 저임금과 재정불균형에 따른 경기 하락의 가능성 증가, 국제유가는 완만하게 상승

IMF의 `17년 경제성장률 및 전망 (단위: %)

	세계	선진국	신흥국	미국	유럽	일본	중국	한국
‘16년	3.2	1.7	4.3	1.5	1.8	1.0	6.7	2.8
‘17년(e)	3.6	2.2	4.6	2.2	2.1	1.5	6.8	3.0
‘18년(e)	3.7	2.0	4.9	2.3	1.9	0.7	6.5	3.0

자료: IMF(`17년 10월 발표)

ㅇ 주요국의 부동산 시장은 국가별 경제상황에 따라 다른 양상을 보임

실질주택가격 변동률 (전년동기대비, 단위: %)

	미국	영국	호주	일본	중국	OECD
`15.3Q	5.3	5.3	8.9	2.9	-1.7	4.1
`16.3Q	5.0	5.1	2.7	2.6	12.1	4.1
`17.3Q	5.0	2.7	7.1	2.3	9.9	3.4

자료: OECD

※참고: 유동성 증가가 주택가격에 미치는 영향

ㅇ 유동성 확장되는 시기에는 대체로 주택가격이 상승하는 경향이 확인되지만, 경제위기 상황에서는 주택시장은 유동성보다 경기상황에 강한 영향을 받음

- 유동성이 확장되는 시기에는 대체로 주택가격 상승이 관찰, `11년 이후 기준금리 인하로 금리수준이 전반적으로 낮아진 시기에 유동성이 지속적으로 증가하였고, 주택가격이 대체로 상승세를 유지

- 주택 200만호 공급 정책의 영향으로 주택시장이 안정기에 접어든 시기(`91년 1/4분기~ `95년 2/4분기), IMF 외환위기, 글로벌 금융위기 시기는 유동성 확장에도 주택가격 상승 영향력 확인되지 않음

유동성과 전국 아파트가격 변동률 추이

ㅇ (심층분석) 유동성 증가에 따른 주택가격 상승 영향력은 저금리 이전 시기는 지방, 저금리 시기에는 수도권(특히, 서울)에 영향력 집중

- (유동성 확장 이전 시기) 지방지역에서만 유의한 결과가 나타났으며, 담보대출 잔액의 1%p 증가가 주택가격 0.064%p 상승과 관계있는 것으로 분석

- (유동성 확장 시기) 수도권의 영향력이 지방보다 크며, 담보대출 잔액의 1%p 증가가 서울 주택가격 0.092%p 상승시킴

유동성 증가가 주택가격에 미치는 영향 회귀분석 결과 요약

	저금리에 따른 유동성 확장 시기 이전 (`08.1.~`10.12.)			저금리에 따른 유동성 확장 시기 (`11.1~`17.10)
주택담보대출 1%p 증가의 주택가격 상승 영향력	전국	수도권	지방	전국	수도권	지방
	0.051** (0.022)	0.042 (0.111)	0.064*** (0.018)	0.048*** (0.010)	0.058*** (0.018)	0.040*** (0.012)
	서울	인천	경기	서울	인천	경기
	0.145 (0.190)	0.040 (0.199)	0.059 (0.200)	0.092** (0.037)	0.026 (0.026)	0.002 (0.025)
주: ( )안은 표준오차를 나타냄. *** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1

2. 주택시장 동향

□ 주택매매시장

ㅇ `17년 전국 주택 및 아파트 매매가격 상승률은 각각 1.5%, 1.1%로 `16년 상승률(주택 0.7%, 아파트 0.8%)보다 높은 수준이며, 상반기보다 하반기 상승률이 큰 것으로 나타남

- `17년 주택 및 아파트 매매가격 상승률은 `16년 대비 모두 크게 나타났으나 `16년보다 상승률이 낮아진 지역은 부산, 제주 지역이고, 하락세로 전환되거나 뚜렷해진 지역은 울산, 경남 지역

- `17년 상승률이 `16년보다 높은 지역들은 대부분 하반기의 가격 상승세가 두드러져 하반기 상승률이 한해 상승률을 견인하였으나, 반대로 하반기 상승률이 낮은 지역은 세종 지역임

`17년 지역별 매매가격 변동 (단위: %)

구 분	주택매매가격 변동					아파트매매가격 변동
	`15년	`16년	`17년	상반기	하반기	`15년	`16년	`17년	상반기	하반기
전국	3.5	0.7	1.5	0.5	0.9	4.9	0.8	1.1	0.4	0.7
서울	4.6	2.1	3.6	1.5	2.1	6.7	3.2	4.7	2.0	2.6
부산	3.4	3.2	2.4	1.6	0.7	4.8	4.2	2.0	1.8	0.3
대구	8.0	-1.8	1.3	-0.3	1.6	9.0	-3.1	0.6	-0.9	1.5
인천	3.4	0.8	1.4	0.2	1.2	5.1	1.4	1.5	0.2	1.3
광주	5.8	0.4	1.3	0.4	1.0	7.3	0.2	0.8	0.1	0.7
대전	0.3	0.3	1.5	0.4	1.1	0.2	0.1	1.6	0.3	1.2
울산	3.2	0.4	-1.1	-0.4	-0.7	4.2	0.5	-2.3	-0.7	-1.6
세종	-0.1	0.8	4.3	2.6	1.6	-1.0	0.5	4.3	3.0	1.3
경기	4.5	0.8	1.7	0.5	1.2	6.1	1.1	1.7	0.5	1.2
강원	2.2	1.3	2.4	1.1	1.3	3.4	2.0	2.4	1.4	0.9
충북	1.1	-0.7	-0.4	-0.2	-0.2	2.2	-1.5	-2.0	-0.8	-1.3
충남	0.8	-1.5	-0.5	-0.4	-0.1	0.7	-3.1	-2.6	-1.5	-1.2
전북	0.3	0.1	2.0	0.7	1.3	0.5	-0.2	1.5	0.5	0.9
전남	0.9	1.0	2.2	1.0	1.2	0.8	1.6	2.2	0.9	1.3
경북	2.6	-1.7	-0.9	-0.4	-0.5	3.6	-4.4	-4.2	-1.9	-2.3
경남	1.6	-0.6	-1.6	-0.3	-1.3	2.1	-1.3	-3.8	-1.0	-2.8
제주	8.1	4.6	1.7	0.2	1.4	13.8	7.2	0.4	0.3	0.2
주: 상기 표의 ‘`17년’ 열의 음영표시는 `17년 12월말 기준 가격상승률이 `16년의 가격상승률을 초과하는 지역을 의미하며, ‘하반기’열의 음영표시는 상반기 가격상승률을 초과하는 지역을 의미(이하 동일)

□ 주택전세시장

ㅇ `17년 전국 주택 및 아파트의 전세가격 상승률은 각각 0.6%, 0.6%로, `16년 전세가격 상승률(`16년 1.3%, 1.9%)보다 감소한 매우 안정적인 상황

- `16년 들어 전세가격은 크게 안정화되었는데 `17년에도 안정세가 이어지고 있으며, `17년 하반기 전세가격 상승률은 상반기에 비해 낮은 수준으로 전세가격 상승폭이 지속적으로 감소하는 모습

- `17년 주택 및 아파트 전세가격이 `16년 대비 상승한 지역은 대구, 광주, 강원, 전북, 전남 지역이지만 가격 상승폭은 미미하고 예년에 비해 크게 낮아 전세가격 변동은 안정적인 수준임

- 대부분 지역의 전세가격 변동률은 `16년보다 낮은데 세종 지역은 아파트 공급이 지속됨에 따라 전세가격이 크게 하락되고 있으며, 하반기에 소폭 상승하였으나 하락세를 진정시키는 수준은 아님

`17년 지역별 전세가격 변동 (단위: %)

구 분	주택전세가격 변동					아파트전세가격 변동
	`15년	`16년	`17년	상반기	하반기	`15년	`16년	`17년	상반기	하반기
전국	4.8	1.3	0.6	0.4	0.3	7.0	1.9	0.6	0.4	0.2
서울	7.2	2.0	2.0	0.9	1.1	10.8	2.8	2.4	1.2	1.2
부산	3.2	2.9	0.8	0.8	0.0	4.7	4.4	0.9	1.0	-0.1
대구	6.9	-1.6	0.1	-0.2	0.3	8.4	-2.4	0.1	-0.4	0.5
인천	6.0	2.3	1.4	0.6	0.8	8.5	3.4	1.7	0.8	0.9
광주	6.4	0.9	1.2	0.6	0.6	8.0	1.0	1.4	0.6	0.8
대전	1.4	1.5	1.5	0.5	1.0	1.9	2.0	2.2	0.7	1.4
울산	2.1	0.4	-1.0	-0.1	-0.9	2.5	0.6	-1.3	-0.2	-1.1
세종	0.1	4.0	-7.1	-9.1	2.2	-0.2	5.7	-9.8	-12.2	2.8
경기	7.4	2.1	0.9	0.5	0.4	10.0	2.9	1.0	0.6	0.3
강원	2.5	1.3	1.8	0.9	0.9	3.7	2.1	2.6	1.4	1.2
충북	2.3	1.7	1.0	0.5	0.5	3.9	2.7	1.4	0.7	0.7
충남	2.1	-1.0	-1.1	-0.6	-0.5	3.1	-1.8	-2.4	-1.3	-1.1
전북	0.7	0.9	1.5	0.6	0.9	1.3	1.1	2.1	1.0	1.1
전남	1.4	1.2	1.5	0.7	0.7	1.7	1.4	2.1	1.0	1.1
경북	2.2	-1.1	-1.2	-0.4	-0.8	3.6	-2.4	-2.7	-1.0	-1.7
경남	1.6	0.6	-2.7	-0.4	-2.3	1.9	0.8	-4.3	-0.8	-3.5
제주	5.3	1.9	0.1	-0.1	0.2	10.2	2.8	0.0	-0.1	0.0

□ 주택시장 종합

ㅇ `17년 주택시장은 주택공급 증가, 기준금리 인상 등의 외부요인과 8.2대책 등의 규제정책하에서 가격하락세가 뚜렷한 지역도 있으나 재건축 호재로 인해 서울지역은 오히려 상승세가 유지되고 있는 등 지역별로 차별적인 움직임이 뚜렷한 것으로 나타남

- 서울은 재건축초과이익환수제 재도입 가능성으로 일부 단지의 사업진행이 가속화되고 사업시기가 앞당겨짐에 따라 일부 단지의 매매가격은 상승하였고 하반기 상승이 상반기보다 더 뚜렷해 지는 것으로 나타남

- 이는 과거 재건축초과이익환수제 도입 직전인 모습과 매우 유사한 상황으로 서울의 일부 지역은 이와 유사한 패턴을 보이고 있으나 과거 제도 도입 직전인 시기와 비교하면 낮은 수준임(참고자료 참조)

- `17년 주택 및 아파트 매매가격변동이 ‘상승’시기인 지역은 없으며, 대부분 지역이 ‘안정’지역에 속하며 ‘안정’지역 중에서도 소폭 상승 중인 지역은 서울, 세종 지역임

주택가격 변동 요약

가격변동			`16년		`17년
			주택	아파트	주택	아파트
상승	전세가격 상승> 매매가격 상승			세종
	매매 또는 전세가격 상승			제주
안정	소폭상승		부산, 세종, 제주	서울, 부산, 인천, 경기, 충북	서울, 세종	서울, 세종, 강원
	보합 및 하락	매매우위			부산, 대구, 경남, 제주	부산
		매매=전세	서울, 대구, 광주, 울산, 강원, 충남, 전북, 전남, 경북	대구, 광주, 울산, 강원, 전남	인천, 광주, 대전, 울산. 경기, 강원, 충남, 전북, 전남, 경북	대구, 인천, 광주, 대전, 울산, 경기, 충남, 전북, 전남, 경남, 제주
		전세우위	인천, 대전, 경기, 충북, 경남	대전, 충남, 전북, 경북, 경남	충북	충북, 경북

주: 상승 기준은 연 가격상승률이 5% 이상, 소폭상승은 2.5% 이상 5% 미만의 경우에 해당되고, 그 외는 보합 또는 하락에 해당되는데 그 차이가 유사한 기준은 가격상승률의 편차가 1% 미만인 경우임

<기간별 아파트가격 동향>

ㅇ (장단기 아파트매매가격 변동) 최근 1년(`16년 12월 대비 `17년 12월)간 전국 실질아파트매매가격 변동률은 –0.4%로 하락하였으며, 장기 연평균 및 단기 연평균 변동률을 하회

- 최근 1년간 실질아파트매매가격 변동률이 장기 및 단기 연평균 실질가격변동률을 상회하는 지역은 서울 강남지역이 유일하며, 최근 실질가격상승이 높았던 제주지역도 하락세로 전환되었음

지역별 장단기 실질아파트 매매가격 변동 비교

<대도시 지역>	<지방도 지역>

ㅇ (장단기 아파트전세가격 변동) 최근 1년(`16년 12월 대비 `17년 12월)간 전국 실질아파트전세가격 변동률은 -0.9%로, 모든 시도 지역의 최근 1년간 실질아파트전세가격 변동률은 장기 및 단기 연평균 변동률을 하회하는 것으로 나타남

지역별 장단기 실질아파트 전세가격 변동 비교

<대도시 지역>	<지방도 지역>

<수도권 아파트가격 동향>

ㅇ (서울 규모별 아파트 매매가격) `17년 서울 아파트 매매가격은 소형 및 중형 규모를 중심으로 상승하였고 지난 1~2년과 유사한 패턴을 보이고 상승폭도 유사한 수준으로 나타남

서울지역의 아파트 규모별 매매가격 변동 (명목)

<서울 강북지역>	<서울 강남지역>

ㅇ (서울 규모별 아파트 전세가격) `17년 아파트 전세가격은 규모와 상관없이 모두 전세가격 상승률이 둔화하였으며, `16년 보다 더욱 안정적인 수준까지 상승폭이 둔화된 상황

서울지역의 아파트 규모별 전세가격 변동 (명목)

<서울 강북지역>	<서울 강남지역>

ㅇ (인천·경기지역의 규모별 아파트 매매가격) `17년(11월말 기준) 인천 및 경기 지역의 소형 아파트 매매가격은 `16년에 비해 변동이 거의 없고, 인천 중형 아파트의 매매가격 변동률이 전년 대비 소폭 상승한 수준

인천·경기지역의 아파트 규모별 매매가격 변동 (명목)

<인천 지역>	<경기 지역>

ㅇ (인천·경기지역의 규모별 아파트 전세가격) `17년(11월말 기준) 인천 및 경기지역의 아파트 전세가격 변동률은 전년 대비 절반 가까이 감소한 상태로 중대형 이상 아파트의 전세가격 둔화가 뚜렷함

인천·경기지역의 아파트 규모별 전세가격 변동 (명목)

<인천 지역>	<경기 지역>

□ 아파트시장 장기 동향

ㅇ (매매시장) 수도권의 매매가격지수(2003년 12월=1, 이하 동일)는 최근 지속적으로 고점을 갱신하며 현재 1.56으로 최고점 수준이며, 지방권은 `16년 1월 최고점 확인 후 약보합세, 전국은 꾸준히 최고점 수준을 갱신

- 광역시별로 살펴보면 대구는 ‘15년 11월 1.68로 고점 확인 후 현재 1.64로 고점 대비 97.42% 수준이며 광역시 중 고점대비 가장 낮은 수준을 기록하고 있음

ㅇ (전세시장) `17년 전국의 아파트 전세가격지수는 지속적으로 고점을 갱신하는 모습을 보이고 있으나 11월 고점확인 후 12월 소폭 하락하였고, 5대광역시 중 광주와 대전이 `17년 12월 현재 최고점 수준을 갱신 및 유지하고 있으며 그 외 지역은 약보합세를 보임

지역별(아파트) 고점대비 현재 가격 수준 요약

(2003.12월=1)
지역	매매/전세	고점지수	고점시기	저점지수	저점시기	2017년 12월 지수	고점 대비 가격 수준	저점대비가격수준
전국	매매	1.59	2017년 12월	0.99	2005년 01월	1.59	-	160.57%
	전세	1.89	2017년 11월	0.96	2005년 01월	1.89	99.94%	196.92%
수도권	매매	1.56	2017년 12월	0.97	2005년 01월	1.56	-	159.98%
	전세	2.00	2017년 11월	0.93	2005년 01월	2.00	99.95%	214.57%
5대 광역시	매매	1.66	2017년 11월	1.00	2004년 01월	1.66	99.98%	165.83%
	전세	1.82	2017년 12월	0.99	2005년 01월	1.82	-	184.23%
지방권	매매	1.65	2016년 01월	1.00	2004년 01월	1.63	99.31%	163.64%
	전세	1.80	2017년 03월	0.99	2005년 01월	1.79	99.53%	180.32%
서울	매매	1.65	2017년 12월	0.99	2005년 01월	1.65	105.22% (`08.09)	166.86%
	전세	2.01	2017년 12월	0.95	2005년 01월	2.01	-	211.69%
경기	매매	1.52	2008년 09월	0.96	2005년 01월	1.50	99.10%	156.62%
	전세	2.07	2017년 11월	0.93	2005년 01월	2.07	99.80%	223.25%
부산	매매	1.69	2017년 09월	0.97	2006년 10월	1.68	99.76%	173.48%
	전세	1.77	2017년 07월	0.94	2005년 08월	1.77	99.85%	188.82%
대구	매매	1.68	2015년 11월	1.00	2004년 01월	1.64	97.42%	164.52%
	전세	1.86	2015년 12월	0.98	2004년 08월	1.82	97.72%	186.43%
인천	매매	1.52	2008년 10월	0.97	2005년 02월	1.50	98.67%	154.70%
	전세	1.76	2017년 11월	0.92	2005년 01월	1.76	99.86%	191.06%
광주	매매	1.72	2017년 12월	1.00	2004년 01월	1.72	-	172.84%
	전세	1.90	2017년 12월	1.00	2004년 01월	1.90	-	189.80%
대전	매매	1.36	2011년 11월	0.99	2007년 09월	1.34	99.04%	135.03%
	전세	1.74	2017년 12월	0.98	2005년 01월	1.74	-	176.74%
울산	매매	2.00	2016년 05월	1.00	2004년 01월	1.95	97.42%	195.18%
	전세	1.94	2016년 06월	1.00	2003년 12월	1.91	98.42%	190.59%

주1) 고점대비 가격비율은 2017년 12월 지수/고점시기 지수이며, 계산되지 않은 시기는 2017년 12월이 고점인 경우

2) 서울은 2016년 10월 이전 기준, 2008년 9월 1.57로 고점을 형성하였으나, 2016년 11월 이후 이전 고점을 지속 갱신하였음. 서울의 고점대비 가격수준은 2008년 9월 대비 결과임

전국_매매	전국_전세
수도권_매매	수도권_전세
5대광역시_매매	5대광역시_전세
지방권_매매	지방권_전세

서울_매매	서울_전세
경기_매매	경기_전세
부산_매매	부산_전세
대구_매매	대구_전세

인천_매매	인천_전세
광주_매매	광주_전세
대전_매매	대전_전세
울산_매매	울산_전세

※참고: 재건축초과이익환수제 시행 전후 아파트 가격 변화

ㅇ (재건축초과이익 환수제 시행시기) `06년 9월 25일부터 `12년 12월 31일까지 시행(비수도권은 `09년 7월 1일부터 시행)되었으며, 유예 및 유예연장후 8.2대책에 따라 `18년 1월 1일부터 재시행

ㅇ (시행 전후 전화 비교) 환수제 시행직전 `06년 관리처분승인건수는 60개 구역이고, `07년에는 25개 구역으로 시행전 대비 시행후에는 58.3% 감소

- 시행 이전 관리처분인가 건수가 집중되었으나 시행 이후 감소하였고, `13년 유예기간부터 관리처분인가 건수는 지속적으로 증가하고 있는 모습

- 시행 전후 관리처분인가 건수의 변화는 환수제를 피하기 위해 관리처분인가 신청을 빠르게 추진하였고, 환수제 시행기간동안은 신규 재건축 사업은 감소하고 유예기간동안 다시 추진되는 것을 의미

연도별 재건축사업 관리처분인가 추이

ㅇ (가격변동) 초과이익환수제 전후 주요 지역의 매매가격을 보면 공통적으로 환수제 시행 직전에는 매매가격이 상승하였고, 시행 이후에는 대부분 매매가격 상승폭이 크게 둔화하고 있는 모습을 보임

ㅇ (종합 및 시사점) 최근 주택가격 상승의 주 원인은 과거 재건축초과이익환수제 도입직전처럼 재건축사업이 시기가 앞당겨짐에 따라 미래가격상승분이 미리 상승했던 것으로 보이며, 환수제 시행이후 가격상승이 둔화된 것처럼 `18년에는 과거와 유사한 움직임을 보일 가능성 존재

지역별 아파트매매가격 변동률

구분	전국	서울	강남3구			경기	인천	부산	대구
			서초	강남	송파
`04	-0.6%	-1.0%	-1.4%	-3.0%	-0.8%	-3.5%	-2.4%	-1.9%	0.5%
`05	5.8%	8.6%	26.7%	19.2%	20.2%	7.2%	0.3%	-0.2%	9.8%
`06	13.9%	23.4%	27.1%	28.2%	25.3%	28.1%	12.1%	-0.7%	1.6%
`07	4.5%	7.0%	-0.3%	-0.2%	-0.5%	6.9%	14.8%	0.7%	-2.9%
`08	5.1%	7.0%	-6.4%	-6.0%	-8.0%	3.6%	19.7%	5.7%	-3.3%
`09	1.5%	2.5%	5.0%	6.4%	4.3%	-0.5%	-0.8%	6.0%	-1.4%
`10	1.9%	-2.0%	0.6%	-1.7%	-1.6%	-3.6%	-2.8%	16.0%	2.1%
`11	8.2%	-0.4%	1.2%	-0.4%	-0.8%	1.4%	-1.9%	22.3%	13.8%
`12	-2.2%	-6.7%	-5.4%	-12.1%	-9.8%	-5.3%	-5.5%	-3.9%	6.5%
`13	0.8%	-1.3%	-2.8%	-1.1%	2.5%	-0.8%	-0.1%	-0.6%	11.5%
`14	2.7%	2.0%	2.2%	3.5%	1.7%	2.7%	3.1%	1.7%	7.9%
`15	4.9%	6.8%	7.6%	9.8%	5.3%	6.1%	5.1%	4.8%	9.0%
`16	0.7%	3.2%	3.9%	6.0%	2.2%	1.1%	1.3%	4.2%	-3.1%

□ 주택거래시장

ㅇ `17년 말 누적 주택 매매거래량은 94.7만호로 `16년 동기간의 매매거래량(105.3만건) 대비 하락한 수준으로 주택시장이 회복하였던 `14년보다 낮은 수준

지역별 주택매매거래량 추이(단위: 만건)

<연간 주택매매거래량 추이>	<주택매매거래량 비중 추이>

- (주택유형별) `17년 전체 주택 매매거래 대비 아파트 거래 비중은 지속적으로 감소하고 있으며, 단독주택과 다세대/연립주택의 비중은 증가하고 있는 모습

지역별 유형별 주택매매거래량 비중 추이 (단위: %)

<전국>	<수도권>	<비수도권>

- (매매가격대별) 2억 이하 및 2억~4억 이하 주택의 거래비중이 감소하고 4억~6억 이하 및 6억 초과의 거래 비중이 증가하나 `17년은 2억 이하 주택거래 비중이 소폭 상승

지역별 매매가격대별 주택매매거래량 비중 추이 (단위: %)

<전국>	<수도권>	<비수도권>

- (노후년도별) 재건축초과이익 환수제 유예가 시작된 `13년부터 노후년도 20년 이상의 아파트 매매거래가 지속적으로 증가하는 추세가 지속

지역별 노후년도별 아파트매매거래량 비중 추이 (단위: %)

<전국>	<부산>	<대구>

- (내·외국인별) `17년 지역별 외국인 주택거래량(취득) 비중은 제주 1.61%, 경기 0.95%, 서울 0.91%, 인천 0.87% 순으로 높게 나타났고, 광주 0.09%, 대구 0.15%, 전남 0.20% 순으로 낮게 나타남

시도별 외국인 주택거래량(취득) 비중

(단위: %)

구분	`06	`07	`08	`09	`10	`11	`12	`13	`14	`15	`16	`17
전국	0.26	0.26	0.23	0.34	0.26	0.26	0.34	0.34	0.38	0.44	0.54	0.64
서울	0.42	0.49	0.45	0.82	0.70	0.68	0.74	0.70	0.77	0.77	0.84	0.91
부산	0.15	0.18	0.22	0.29	0.20	0.26	0.33	0.28	0.27	0.23	0.25	0.36
대구	0.12	0.18	0.11	0.18	0.13	0.11	0.13	0.16	0.14	0.11	0.20	0.15
인천	0.26	0.23	0.19	0.26	0.23	0.28	0.47	0.38	0.48	0.51	0.53	0.87
광주	0.08	0.06	0.06	0.05	0.09	0.09	0.05	0.08	0.11	0.10	0.12	0.09
대전	0.22	0.22	0.20	0.25	0.16	0.16	0.17	0.14	0.18	0.24	0.20	0.25
울산	0.06	0.05	0.07	0.11	0.07	0.08	0.07	0.09	0.15	0.19	0.18	0.21
세종	-	-	-	-	-	-	0.30	0.27	0.35	0.34	0.38	0.27
경기	0.26	0.31	0.28	0.41	0.31	0.34	0.45	0.42	0.47	0.55	0.74	0.95
강원	0.29	0.26	0.23	0.31	0.69	0.22	0.39	0.30	0.28	0.27	0.29	0.31
충북	0.15	0.18	0.10	0.17	0.12	0.21	0.23	0.56	0.20	0.36	0.54	0.52
충남	0.25	0.20	0.20	0.26	0.15	0.23	0.34	0.22	0.31	0.44	0.62	0.76
전북	0.09	0.14	0.08	0.14	0.12	0.10	0.12	0.14	0.14	0.17	0.23	0.23
전남	0.13	0.10	0.10	0.19	0.06	0.12	0.20	0.15	0.15	0.24	0.28	0.20
경북	0.08	0.14	0.13	0.13	0.20	0.08	0.19	0.17	0.13	0.18	0.19	0.26
경남	0.09	0.09	0.09	0.10	0.08	0.09	0.11	0.14	0.13	0.20	0.20	0.23
제주	0.40	0.45	0.59	0.41	0.35	0.53	1.06	1.13	1.31	1.04	1.40	1.61

자료: RTMS

- (매입자 거주지별) `17년 말 기준 전국 외지인 거래 비중은 22.7%로 `16년 대비 1.4%p 증가

주요 권역 및 6대 광역시 외지인 주택매매거래 비중

(단위: %)

구분		`06	`07	`08	`09	`10	`11	`12	`13	`14	`15	`16	`17
전국		22.1	23.4	25.2	21.8	20.8	21.1	20.8	19.3	19.3	19.9	21.3	22.7
수도권		25.1	27.5	27.3	23.0	22.2	20.4	20.4	19.4	19.9	20.3	21.7	23.2
서울		20.1	20.7	19.9	19.8	18.5	16.7	16.3	15.9	16.1	17.1	17.0	19.3
	강북지역	18.7	19.0	18.8	18.5	17.7	15.4	14.8	14.7	15.2	16.4	16.2	18.2
	강남지역	21.5	23.0	21.3	20.9	19.3	18.0	17.9	17.2	17.1	17.9	17.8	20.4
	강남3구	23.5	25.5	23.9	23.4	20.8	19.9	19.3	19.3	18.2	18.3	18.8	21.5
경기		28.0	29.2	29.5	23.5	22.8	21.3	20.8	20.3	20.6	21.5	24.1	25.1
부산		12.5	14.2	13.8	14.3	13.5	12.4	12.5	11.5	12.6	12.3	11.7	12.2
대구		12.7	12.7	16.5	18.6	16.9	20.2	16.3	13.8	14.2	13.4	12.9	13.4
인천		28.3	34.8	34.4	29.4	27.3	25.7	27.5	23.4	25.9	24.3	25.8	27.1
광주		13.9	16.0	16.9	19.9	20.3	19.5	19.0	19.6	16.9	17.0	18.4	17.6
대전		20.1	19.8	22.1	19.9	18.6	19.7	21.2	20.8	18.6	19.0	23.5	23.3
울산		14.3	15.6	13.6	11.6	16.8	17.7	16.2	13.3	12.2	11.3	11.7	12.5
세종		-	-	-	-	-	-	54.5	50.8	57.8	58.5	56.8	57.4

자료: RTMS

`17년 서울 권역별 외지인 주택매매거래 비중

(단위: %)

구분		1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월
서울		19.7	19.2	18.5	17.8	18.3	19.3	19.6	20.9	18.5	19.3	19.5	20.2
	강북지역	19.3	18.3	16.6	17.0	17.3	18.5	18.4	19.3	18.0	17.1	17.6	19.4
	강남지역	20.2	20.2	20.4	18.6	19.3	20.0	20.9	22.4	19.0	21.7	21.3	20.9
	강남3구	20.8	21.7	21.5	22.0	21.2	20.9	21.7	21.8	22.0	24.1	22.0	20.0

자료: RTMS

ㅇ `17년 전월세거래량은 147.4만건이며, 전세거래량 비중은 55.4%, 월세 거래량은 44.6%로 `16년(전세 54.8%, 월세 45.2%) 대비 전세거래량 비중은 증가(0.6%p)하고 월세거래량 비중은 감소

지역별 주택전월세 거래량 (단위: 만건)

<전국>	<수도권>	<비수도권>

- (월세유형별) 준전세거래량 비중을 보면, `14년 16.3%, `15년 18.5%, `16년 20.3%로 증가해왔으나 `17년 말에는 18.3%로 감소하였고 준월세 및 월세 거래 비중은 증가하였음

지역별 월세유형별 거래량 (단위: 만건)

<전국>	<수도권>	<비수도권>

- (전세가격대별) 전세가격이 지속적인 상승의 영향으로 2억 이하 주택의 전세거래는 감소하고 2억이 넘는 전세거래량은 증가하고 있는 가운데, `17년은 2억 이상 전세 거래가 꾸준히 증가하였음

지역별 전세가격대별 주택전세거래량(단위: 만건)

<전국>	<수도권>	<비수도권>

□ 주택공급시장

ㅇ `17년 주택공급은 공급 물량 증가의 부담 및 경기 불확실성에 기인하여 사업을 조정하는 모습으로 인허가, 착공, 분양이 감소를 보이고 있으며, 준공은 과거 공급물량 증가에 기인하여 증가세를 유지하고 있음

- (인허가) `17년 11월까지 전국 인허가 실적은 55.3만호로 전년동기 대비(`16년 11월 누계: 63.7만호) 13.2% 감소한 가운데 수도권은 전년대비 9.8% 감소한 반면 5대광역시는 8.1% 증가

- (착공) `17년 11월까지 전국 주택 착공 실적은 44.0만호로 전년 동기간 대비(`16년 11월 누계: 57.4만호) 23.2% 감소한 가운데, 인허가 실적 대비 다소 적은 수준의 착공실적이 이어지고 있음

- (분양) `17년 11월 전국 분양은 28.0만호로 전년 동기간 대비(`16년 11월 누계: 42.3만호) 33.8% 감소

- (준공) `17년 11월까지 전국의 주택 준공 실적은 51.6만호로 전년 동기간 대비(`16년 11월 누계: 45.0만호) 14.7% 증가

* (부문별) 민간부분(43.7만호) 18.7% 증가, 공공부문(7.9만호) 3.3% 감소

- (미분양) `17년 11월 전국 미분양 주택 수는 5.7만호로 전년 동월 대비(`16년 11월: 5.8만호) 1.6% 감소

* (지역별) 수도권은 44.1% 감소, 5대광역시 및 지방도는 각각 13.6%, 18.5% 증가

* `17년 11월 기준 미분양은 수도권 10,194호, 5대광역시 4,425호, 지방도 42,028호

- (공사완료 후 미분양) `17년 11월 전국 공사완료 후 미분양 현황은 1.01만호로 전년 동월 대비(‘16년 11월 : 1.02만호) 0.6% 감소

* (지역별) 수도권(-48.1%) 감소, 5대광역시(16.5%), 지방도(52.6%)는 증가

* `17년 11월 기준 공사완료 후 미분양은 수도권 2,664호, 5대광역시 757호, 지방도 6,688호

연도별 1월～11월 누적주택공급량 추이 (단위: 만 (동)호)

주: 각 실적은 11월 말 누계 값이고, 미분양은  11월 말 기준

자료: 국토교통부

3. 토지시장 동향

□ 전국 장기동향

ㅇ (지가동향) `17년 11월 지가는 전년대비 3.77% 상승, `17년 월평균 지가변동률은 0.32%로 `11~`16년 각 연도별 월평균과 비교하여 높은 수준

ㅇ (거래량 동향) 토지거래량(필지)은 `13년 이후 지속적인 증가추세로 `15년까지 지방도지역을 중심으로, `16년 이후는 수도권을 중심으로 증가

지가변동률 및 토지거래량 비율

<지가지수 및 실질지가지수>	<지역별 토지거래량 비율(필지)>

ㅇ (외국인 토지거래) `17년 외국인 토지거래량(필지)은 전년대비 3.51% 증가하여 지속적인 증가세를 이어가고 있으며, 전국에서 수도권이 67.9% 차지

- 수도권 토지거래량(필지)은 `17년(11월 기준) 14,844건으로 `13년(5,642건) 대비 2배 이상

외국인 토지거래 동향

<외국인 토지거래량(필지)>	<제주도 외국인 토지거래량(필지)>

□ 지가 동향

ㅇ 지가는 2015년, 2016년, 2017년 모두 상승하며, 매년 상승폭이 확대되고 있고, 특히 세종과 부산의 지가상승률이 가장 높음

- `17년 지가는 수도권보다 지방을 중심으로 상승, 특히 지방도지역에 비해 지방 대도시의 지가상승률이 상대적으로 높음

- 세종(6.32%), 부산(5.97%), 제주(4.96%)는 전국에서 높은 상승률 기록

지역별 지가변동률

□ 주요 정책사업 관련 지가 동향

ㅇ (KTX 역세권) `17년 KTX 역세권의 지가상승률은 역세권 개발이 활발한 호남선 지역과 경부선 지역에서 높은 상승폭을 기록

KTX 역세권 지가변동률(`16.12～`17.11)

ㅇ (혁신도시) `17년 부산, 대구, 울산, 제주 등 대부분의 혁신도시 지가변동률은 모(母)도시에 비해 다소 낮게 나타남

혁신도시 지가변동률(`16.12～`17.11)

ㅇ (산업단지) 전국 대부분 산업단지의 지가는 상승하였지만, 해당 시도의 지가 상승에 비해 낮은 변동률을 기록

산업단지 지가변동률(`16.12～`17.11)

4. 상업용 부동산시장 동향

□ 오피스 임대동향

ㅇ (공실률) ‵17년 3분기 기준 전국 오피스 공실률은 12% 수준, 전년 동기 대비 0.98%p 하락

- 오피스는 기업 경기의 전반적인 회복세(기업경기실사지수 : ‘16년 12월 “72”→ ’17년 9월 “83”로 7p 상승)로 임차수요가 상승함

- 서울의 공실률은 10.9%로 전국 평균대비 낮은 공실률을 보였으나 전년 동기 대비 1.49%p 상승, 충북은 전년동기대비 12.51%p 하락한 14.4% 수준

ㅇ (임대료) 임차수요는 증가하였으나, 신규 오피스 또한 꾸준히 공급되어 임대료는 약보합세를 유지, ‵17년 3분기 기준 전국 평균 임대료는 17.2천원/㎡수준

- 임대료는 기업 임대수요가 많은 수도권에서 상대적으로 높게 나타났으며, 임대가격지수는 신규공급에 의해 전국적으로 보합세 내지 소폭 하락세

- 울산지역 지역 내 자동차, 중공업 산업의 침체 영향으로 임차수요가 감소하여 전년 동기 대비 2.0% 하락

오피스 공실률 변동 및 지역별 임대료 비교

오피스 공실률 변동 (단위:%)	오피스 임대료 수준 및 임대가격지수 변동

ㅇ (투자수익률) 금리인상 기조에도 불구하고 여전히 오피스의 투자수익률은 시중 금리 대비 3~4배 수준 , ‵17년 3분기 전국 평균 투자수익률은 1.39%로 전년 동기 대비 0.13%p 상승

- 지역별 투자수익률은 서울(1.55%), 인천(1.58%), 부산(1.63%) 등의 지역에서 높은 투자수익률을, 대전(0.38%), 광주(0.74%)에서 상대적으로 낮은 투자수익률을 기록

- 오피스 투자수익률은 대출금리보다 높아 레버리지 투자 효과가 크지만, 향후 금리 인상이 불가피해질 경우 레버리지 투자의 위축될 가능성이 존재

지역별 오피스 투자수익률

□ 중대형 상가 임대동향

ㅇ (공실률) 내수 소비 분위기가 회복세로 중대형 상가의 수요가 꾸준히  늘어나 공실률은 전년 동기 대비 –0.9%p 하락한 9.8%를 기록

- 강원도, 전북, 제주 등 지방 지역이 공실률 하락을 견인하였으며, 세부지역으로는 전주, 강릉, 제주 등 관광도시의 공실률이 크게 하락세

ㅇ (임대료) 전국 평균 임대료는 29.6천원/㎡ 수준으로 서울, 경기, 부산 등 대도시 지역의 임대료 수준이 상대적으로 높음

- 전년 동기 대비 부산지역이 1.0%, 충북지역 0.8%, 대구지역 0.5%, 인천  지역 0.5% 상승, 우량물건을 중심으로 임대료 상승분이 반영된 효과

- 전년 동기 대비 임대가격지수 하락지역은 강원(-0.5%), 경북(-0.5%), 서울(-0.3%), 전남(-0.3%) 지역에서 임대가격지수가 하락

오피스 공실률 및 지역별 임대료 비교

<중대형 상가 공실률>	<중대형 상가 임대료 수준 및 임대가격지수 변동>

ㅇ (투자수익률) `17년 3분기 중대형 상가의 전국 평균 투자수익률은 1.50%로 전년 동기 대비 0.12%p 상승

- 부산(2.19%), 인천(1.90%), 경기(1.72%), 서울(1.53%) 등이 상대적으로 높은  수익률을 보인 반면, 경북(1.01%), 세종(0.88%)이 상대적으로 낮은 수준

지역별 중대형 상가 투자수익률

□ 소규모 상가 임대동향

ㅇ (공실률) `17년 3분기 기준 소규모 상가의 공실률은 전년 동기 대비 1.1%p 하락한 4.1%수준, 여타 상업용부동산과 비교할 때 가장 낮은 공실률 수준

- 전년 동기 대비 충북(+3.1%p), 울산(+1.9%p), 전남(+1.2%p), 인천(+1.1%p)에서 공실률이 상승하였으며, 그 외 지역은 보합세 내지 하락

ㅇ (임대료) `17년 1분기 기준 소규모 상가의 전국 평균 임대료 수준은 21.4천원/㎡ 수준

- 서울의 임대료는 52.3천원/㎡, 임대가격지수는 전년 동기 대비 0.2%상승, 경기의 임대료는 26.9천원/㎡, 임대가격지수는 전년 동기 대비 0.4%상승

- 울산의 임대료는 14.2천원/㎡ 수준으로 임대가격지수는 전년 동기 대비 1.0%하락, 울산 세부지역별로 임대시장은 차별된 모습(북구, 동구 하락세, 남구 중구 보합 및 상승세)

ㅇ (투자수익률) ‵17년 3분기 소규모 상가의 평균 투자수익률은 1.49%로    전반적인 소비심리 개선에 따라 전년 동기 대비 0.2%p 상승

- 지역별 투자수익률은 부산(2.41%), 경기(1.64%) 등 대도시를 중심으로 높은 수익률을 보였으며, 그 외 지역에서도 1.5~1.2%의 꾸준한 수익률을 기록

지역별 소규모 상가 임대료 및 투자수익률 비교

<소규모 상가 임대료 수준 및 임대가격지수 변동>	<소규모 상가 투자수익률>

□ 집합 상가 임대동향

ㅇ (임대료)‵17년 3분기 기준 집합 상가의 전국 평균 임대료는 28.6천원/㎡ 수준이며 임대가격지수 변동은 보합세

- 대부분 지역에서 임대가격지수가 보합세를 이루었으나, 울산, 세종, 전북 지역에서 소폭 하락(-0.1% 수준)

- 서울은 중국 관광객 감소 등의 악재에도 불구하고 내수 경기 회복세와 높은 유동인구 및 배후지를 기반으로 임대료 수준은 보합세를 유지

ㅇ (투자수익률) `17년 1분기 기준 집합 상가의 평균 투자수익률은 1.52%로 전기대비 0.07%p 상승

- 지역별 투자수익률은 부산(2.19%), 경기(1.81%) 등 대도시를 중심으로 상대적으로 높은 수익률을, 세종(0.86%)은 상대적으로 낮은 투자수익률을 기록

지역별 집합 상가 임대료 및 투자수익률 비교

<집합 상가 임대료 수준 및 임대가격지수 변동>	<집합 상가 투자수익률>

□ 상업용부동산 매매동향

ㅇ (오피스 매매) ‘17년 4분기 기준 전국 오피스 매매거래량은 917건으로 전년 동분기 대비 218건 증가

- `17년 4분기 오피스 매매거래의 지역별 비중은 수도권이 69.9%, 광역시 21.2%, 지방 8.9%로 수도권 및 대도시 거래비중이 높음

ㅇ (상가 매매) ‘17년 4분기 기준 전국 상가 매매거래량은 17,374건으로 전년 동분기 대비 3,901건 감소

- `17년 4분기 상가 매매거래의 지역별 비중은 수도권이 51.5%, 지방 29.7%, 광역시권 18.9% 수준으로 수도권이 높은 거래량 비중을 차지

상업용부동산 매매 거래량

<오피스 매매거래량>	<상가 매매거래량>

ㅇ (외국인 거래비중) `17년 4분기의 외국인의 상업용 부동산 거래량은 전체 거래량의 0.84% 수준으로 보합세

최근 5년간 외국인의 상업용 부동산 거래 비중

ㅇ (외국인 거래 특이지역) ‘16년 3분기부터 `17년 3분기 까지 감소세(8.9%→4.8%)를 보이던 제주도의 외국인 상가 거래비중이 ’17년 4분기 기준 9.6%로 상승

- 최근 중국의 금한령 해제에 따라 중국인 상가 매매거래가 크게 늘어난 영향

□ 상업용부동산 공급동향

ㅇ (오피스공급) `17년 3분기 전국 오피스 공급량은 434건으로 최근 3년 사이 가장 높은 수준의 공급량을 보이는 등 공급량은 지속적으로 증가

- `18년에도 서울 도심 등 주요 권역을 중심으로 오피스 공급이 예정되어 있어, 오피스 공급량 증가추세는 당분간 꾸준히 이어질 것으로 전망

- 오피스 공급량 상위 : 인천 부평구(27동), 인천 남동구(18동), 인천 남구(15동)

오피스 공급 추이

<동수>	<면적(10,000㎡)>

ㅇ (상가 공급) `17년 3분기 전국 상가 공급량은 9,095동, 4,459천㎡으로 `17년 1분기부터 증가추세가 이어짐

- 수도권보다 지방에서 공급 비중이 크고, 주택공급량 증가지역을 중심으로 상가 공급도 함께 증가하는 양상

- 상가 공급량 상위 지역 : 경기 화성(361동), 경기 김포(256동), 제주시(223동)으로 해당지역을 중심으로 당분간 공급량 증가 추세가 이어질 것으로 전망

오피스 공급 추이

<동수>	<면적(10,000㎡)>

Ⅱ. 2018년 주택시장 전망

◈ (주택시장 전반) `18년 주택시장은 정부의 부동산 시장에 대한 규제 정책 기조, 금리 인상의 가능성, 입주 물량 증가에 따른 공급 증가의 리스크로 조정국면을 맞으며 안정세가 이어질 것으로 전망

◈ (매매시장) 국내 기준금리의 추가인상 가능성이 높아지고 8.2부동산 대책, 10.24가계부채 종합대책 등 정부의 금융규제가 강화되면서 매매시장은 관망세를 보일 것으로 판단. 신규 입주물량 부담으로 주택시장의 매수심리 위축은 당분간 불가피할 것으로 전망. 재건축 사업 및 개발 호재에 따라 서울은 매매가격 상승의 가능성이 존재하나, 경기 지역의 입주물량 및 전세물량 증가는 서울 지역의 매매가격 상승을 뒷받침 할 여력을 감소시킬 것으로 보임. 지방은 지역시장 위축 및 입주물량 축적으로 하락하면서 전체적으로 전국 매매가격은 소폭 상승할 것으로 예상됨

◈ (전세시장) 각종 규제와 불확실성 확대로 매매시장의 관망세가 유지되면서 실수요가 많은 지역은 매매시장에 대한 반사효과로 전세수요가 증가하나 경기와 인천 및 지방의 전반적인 입주물량 증가로 전세 신규공급이 대거 이어지면서 임대시장은 전국적으로 소폭 하락세를 보일 것으로 전망

최근 주택시장 변동 및 `18년 주택시장 전망치 요약

구분	동향(%)			`18년 전망
	`15년	`16년	`17년
매매가격(%) (수도권/지방)	3.5% (4.4%/2.7%)	0.7% (1.3%/0.2%)	1.5% (2.4%/0.7%)	0.3% (0.8%/-0.7%)
전세가격(%) (수도권/지방)	4.8% (7.1%/2.8%)	1.3% (2.0%/0.7%)	0.6% (1.4%/-0.1%)	-0.1% (0.0%/-0.7%)
매매거래량(건) 전국	119만건 18.8%	105만건 -11.8%	95만건 -10.1%	82만건 -13.4%

주:　가격 변동률은 전년 말 지수 대비 당월지수의 변동률이며 매매거래량의 변동률은 연간 거래량의 변동률을 의미함

Ⅲ. 심층분석

◈ 심층분석1. 금리인상이 지역별 주택가격에 미치는 영향

ㅇ (배경) `17년 11월 기준금리가 인상됨에 따라(1.25% → 1.5%), 저금리 기조로 활성화되었던 주택시장의 금리인상 영향력에 대한 관심이 증가하는 상황

- 금리인하와 주택공급 증가가 집중된 `14년~`16년의 주택담보대출 증가속도(6.6~11.2%)는 과거(3.1~3.4%)에 비해 크게 증가

- 이 시기 예금은행의 주택담보대출 비중이 처음으로 70% 수준을 초과하는 등 유동성의 상당 부분이 주택시장에 집중 현상이 관찰됨

- 세계 주요국이 부진한 경기를 떠받치기 위해 돈을 풀던 유동성 시대에서 긴축체제로 전환하는 과정으로 우리나라도 금리인상이 예상되는 상황

- `17년 11월 기준금리가 1.25%에서 1.5%로 0.25%p 인상됨에 따라 저금리에 의해 활성화되었던 주택시장의 금리인상 영향력 관심 증가

ㅇ (분석방법) 주택담보대출금리 0.25%p 인상이 전국, 수도권, 지방 및 광역지자체 주택시장에 미치는 영향을 추정하기 위행 패널 VAR, VECM 모형으로 분석

- 기존 연구들은 대체로 금리인상의 영향력에 대해 전국 주택시장을 대상으로 분석을 하여 지역에 따라 체감하기 어려운 경우가 있었음

- 본 연구에서는 지역별 특수성을 통제하여 모든 지역에 공통적으로 적용될 수 있는 영향력을 추정하는 패널VAR 적용하였고,

- 개별 광역지자체에 대한 시계열 분석(VECM 모형 적용)을 하여, 지역별로 차별적인 금리인상 영향력을 추정하여 제시함

- 또한, 지역별 금리인상의 충격반응을 비교할 수 있도록 표준화방법을 제안하고, 금리 0.25%p 인상의 영향력을 그래프와 표로 제시함

ㅇ (분석결과) 주택담보대출금리 0.25%p 인상은 공통적으로 3~4개월간 주택가격을 하락시키며, 금리인상의 지역별 영향력은 큰 차이를 보임

- 금리인상 영향으로 1달 후 전국 주택가격 0.026%p 하락, 3~4개월까지 가격하락 심화 이후 회복되며, 지방의 가격하락 영향력 더 큼

- 금리인상 충격 발생 후, 서울은 6개월간 가격하락 반응이 심화된 이후 회복, 울산, 대구, 대전은 가격하락 영향력이 지속되는 것으로 분석

- 9개 도는 경북, 경남, 전북이 금리인상에 주택가격 하락이 지속되는 반면, 나머지 지역은 금리인상 영향력이 상대적으로 약한 것으로 분석

주택담보대출금리 0.25%p 인상에 대한 지역별 주택가격의 충격반응

[전국·수도권·지방]	[서울·광역시]	[9개 도]

ㅇ (누적충격) 금리 0.25%p 인상에 따른 12개월간 주택가격의 누적하락은 울산(1.23%p), 경북(0.98%p), 서울(0.82%p), 경남(0.80%p), 대구(0.78%p) 순으로 분석

- 금리인상 이후 1~3개월 이내 초기반응은 서울에서 강하게 나타나며, 그 외 지역은 대체로 1~3개월 이후 금리에 반응을 하는 것으로 분석

- 금리인상에 따른 주택가격 하락 영향력은 약 9개월간 서울이 가장 높으며, 9개월 이후 울산, 경북의 가격하락 영향력이 더 높은 것으로 분석

- 제조업 비중이 높은 울산은 금리인상 충격에 따른 실물경기 침체에 의해 장기적으로 주택시장 가격하락이 가장 심할 것으로 예상됨

- 주택수요와 주택공급이 많은 경기도는 다른 지역에 비해 주택가격이 금리인상에 민감하게 반응하지 않는 것으로 분석

주택담보대출금리 0.25%p 인상의 누적충격반응

시간	서울	부산	대구	광주	대전	울산	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
1개월	-0.010	0.003	0.006	0.001	0.006	0.003	0.000	-0.001	0.002	0.008	0.003	0.010	0.000	0.008	-0.004
2개월	-0.044	0.006	0.005	0.001	0.010	-0.012	-0.003	-0.004	0.005	0.027	0.002	0.025	-0.008	0.013	-0.025
3개월	-0.111	0.000	-0.007	-0.005	0.004	-0.052	-0.011	-0.005	0.010	0.049	-0.008	0.045	-0.035	-0.001	-0.044
4개월	-0.212	-0.022	-0.037	-0.019	-0.013	-0.119	-0.021	-0.004	0.015	0.071	-0.030	0.063	-0.084	-0.045	-0.058
5개월	-0.335	-0.055	-0.086	-0.040	-0.042	-0.208	-0.032	-0.003	0.021	0.092	-0.066	0.078	-0.153	-0.111	-0.065
6개월	-0.465	-0.094	-0.151	-0.066	-0.081	-0.315	-0.041	-0.001	0.027	0.112	-0.114	0.089	-0.238	-0.193	-0.069
7개월	-0.586	-0.135	-0.230	-0.097	-0.127	-0.438	-0.048	0.001	0.033	0.131	-0.174	0.097	-0.337	-0.283	-0.073
8개월	-0.686	-0.176	-0.320	-0.130	-0.184	-0.575	-0.053	0.003	0.038	0.148	-0.243	0.101	-0.447	-0.379	-0.079
9개월	-0.759	-0.217	-0.420	-0.167	-0.251	-0.725	-0.056	0.004	0.044	0.164	-0.319	0.102	-0.567	-0.479	-0.086
10개월	-0.804	-0.257	-0.531	-0.206	-0.330	-0.886	-0.057	0.003	0.049	0.177	-0.403	0.100	-0.695	-0.583	-0.096
11개월	-0.823	-0.296	-0.651	-0.248	-0.421	-1.055	-0.057	0.000	0.054	0.189	-0.493	0.094	-0.833	-0.688	-0.108
12개월	-0.821	-0.334	-0.782	-0.293	-0.525	-1.232	-0.057	-0.005	0.058	0.197	-0.589	0.086	-0.979	-0.795	-0.124

◈ 심층분석2. 주택가격변화가 가계부채 부실위험에 미치는 영향

ㅇ (배경) 기준금리의 추가인상 가능성이 높아지고 최근 1~2년간 주택가격이 하락한 지역이 나타남에 따라 이에 대해 가계부채의 부실화 정도를 진단

ㅇ (연구목적) 기준금리 인상을 기반으로 주택가격 하락정도에 따른 시나리오를 구성, 가계부채 부실위험 증가 정도를 파악

- 금리상승은 부채상환액 증가를 불러일으켜 가계부채 부실화에 영향

- 주택가격 하락은 가계자산을 감소시켜 가계부채 부실화에 영향

가계부채 부실화 경로

ㅇ (분석방법) 기준금리 인상을 바탕으로 주택가격 하락 시나리오를 구성하여 가계부채 부도확률*, 부도위험 노출액**, 부도 시 손실률*** 변화를 분석

*	부도확률: 부채보유가구 중 부도(default)가구의 비율
**	부도위험 노출액: 가계부채 중 부도위험에 노출된 부채 비율
***	부도 시 손실률: 가계부채 부도 발생시 금융기관의 손실률

- 시나리오 구성은 ‘17년 11월 31일 기준금리 0.25%p상승을 기반으로 주택가격 하락정도를 고려하여 구성

- 주택가격 하락정도는 ‘08년 글로벌 금융위기 기간의 주택가격 하락률(-6%)을 기준으로 -2%, -4%, -6%로 구성

스트레스 시나리오 : 금리 상승 및 주택가격 하락
구분	기준	시나리오 1	시나리오 2	시나리오 3
금리	변화없음	0.25%p 상승	0.25%p 상승	0.25%p 상승
주택가격	변화없음	2% 하락	4% 하락	6% 하락

ㅇ (분석결과) 전체 기준에서 가계부채 부실위험은 높은 수준으로 보기 어려우나 가계 건전성과 소득 수준에 따라 가계부채 부실위험에서 큰 차이를 보임

- 전체 가계부채 부실위험은 가계 건전성에 따라 부도확률 2.68배(=5.07/1.89), 부도위험 노출액 4.24배(=8.10/1.91), 부도 시 손실률 3.41배(=2.18/0.64)까지 차이를 보임

- 소득 수준을 고려한 부실위험은 저소득 가계의 경우 고소득 가계 대비 부도확률 34.6배(=12.46/0.36), 부도위험 노출액 45.0배(=22.99/0.51), 부도 시 손실률 123.2배(=6.16/0.05) 수준까지 높음

- 시나리오 3(금리 0.25%p상승, 주택가격 6%하락)에서는 소득 간 가계부채 부실위험은 부도확률 35.94배(=12.94/0.36), 부도위험 노출액 46.94배(=23.94/0.51)로 더 커짐

가계부채 부실위험 추정결과 (단위: %)
건전성	가계 구분	부도확률				부도위험 노출액				부도 시 손실률
		기본	시나리오1	시나리오2	시나리오3	기본	시나리오1	시나리오2	시나리오3	기본	시나리오1	시나리오2	시나리오3
높음	전체	1.89	2.02	2.04	2.06	1.91	1.98	2.01	2.03	0.64	0.66	0.67	0.69
	저소득	6.96	7.28	7.28	7.28	5.33	5.62	5.62	5.62	2.90	3.01	3.03	3.05
	고소득	0.36	0.36	0.36	0.36	0.51	0.51	0.51	0.51	0.05	0.06	0.06	0.06
낮음	전체	5.07	5.45	5.61	5.72	8.10	8.83	9.27	9.76	2.18	2.38	2.48	2.58
	저소득	12.46	12.94	12.94	12.94	22.99	23.94	23.94	23.94	6.16	6.62	6.90	7.18
	고소득	1.59	1.95	2.10	2.10	3.85	4.62	5.06	5.06	0.72	0.83	0.90	0.96
자료: 가계금융·복지조사(2016)

ㅇ (종합) 전체적인 가계부채 부실위험은 높다고 보기 어려우나, 소득 및 건전성이 낮은 가계일수록 부실위험은 우려할 수준까지 높아지는 것으로 드러남, 또한 주택가격 하락정도가 금융위기 수준까지 내려가면 중산층 가계부채 부실위험에도 영향을 미치는 것으로 나타나 주택가격 하락위험을 모니터링 할 수 있는 체계가 필요함

◈ 심층분석3. 공동주택 호별 가격배율을 이용한 아파트 실거래 가격지수

ㅇ (배경) ‘아파트 실거래 가격지수’는 반복매매모형을 이용한 신뢰성 있는 지수이나 하위지역의 지수산출이 어렵고 3개월 공표시차가 발생하여 이용자의 활용성이 저하되는 문제점이 존재

ㅇ (목적) 하위지역의 정보를 제공하고 공표 시차를 단축시키는 실거래 지수 작성방안을 제시하여 기존 지수의 상호보완적 역할을 하는 보조지수로의 활용 가능성을 검토

ㅇ (연구내용①) ‘종합주가지수’방식의 지수산정 모형을 이용하여 기존 반복매매모형에 기반한 실거래 가격지수의 한계점을 보완하는 새로운 형태의 실거래 가격지수 방식을 검토

ㅇ (연구내용②) ‘공동주택 호별 가격배율’을 이용하여 거래가 되지 않은 개별 호의 가격을 추정하여 하위지역의 지수 작성을 위한 가격정보를 확보

- 가격형성요인이 같아 주택가격 변동이 유사하게 이루어질 것이라 예상되는 주택을 ‘동일가격형성’ 그룹으로 그룹화하고,

- 같은 그룹 내 거래된 주택의 실거래가격을 이용하여 거래가 일어나지 않은 동일 그룹 내 나머지 주택의 실제 거래가능가격을 ‘공동주택 호별 가격배율’을 이용하여 추정

ㅇ (연구내용③) 공표시차 단축을 위해 계약 당월 신고된 거래 건만을 이용하여 지수를 작성하는 방식을 검토

- 계약 당월 신고하는 거래는 전체의 38.5%이며 지수작성을 위한 충분한 거래량이 확보되지 않는 문제 발생

- 지수 작성 당월 신고 완료된 실거래 가격과 개별호의 ‘공동주택가격배율’을 이용하여 거래되지 않은 주택과 거래는 되었지만 신고가 되지 않아 거래가격이 없는 주택의 거래가능 가격을 산출

ㅇ (연구결과①) ‘공동주택 호별 가격배율’을 적용하는 범위에 따라 지수의평균 수준이나 변동성에 유의한 차이를 가져오는 것을 확인

- 동일한 가격배율을 적용하는 범위를 넓힐수록 지수의 평균 수준이 높아지고 변동성이 커짐

- 가격배율을 적용하는 범위를 넓힐수록 거래된 실거래가의 변동을 반영하는 주택의 수가 많이 확보됨에 따라 지수의 변동 폭이 커지는 것으로 설명

- 거래량을 확보하는 측면에서는 가격배율을 동일하게 적용하는 범위를 넓히는 것이 필요하나 주택의 개별 특성에 따라 상이한 가격 움직임을 반영하는 측면에서는 가격배율의 범위를 좁히는 것이 필요

ㅇ (연구결과②) 전체 신고분을 이용한 지수와 당월 신고분만 이용한 지수의 전체적인 흐름과 방향성은 유사한 모습을 보임

- 계약 당월 신고되는 거래량이 전체 신고분에 비하여 작기 때문에 지역 및 시기에 따라서는 전체 신고분을 이용한 지수에 비해 변동성이 작고 스무딩되는 효과가 나타날 우려가 존재

공동주택 호별 가격배율 적용 범위에 따른 지수 (지역:강남구)	월별 공표시차를 줄이기 위한 방안별 지수 결과(지역:강남구)

ㅇ (결론) 하위지수 산출 및 공표기간 단축을 통해 이용자의 활용도를 높이는 방안을 제시하여 기존의 주택가격 지수와 더불어 주택시장의 다양한 형태의 정보를 이용자에게 제공할 수 있을 것으로 기대

- 하위시장별 시장동향에 대한 파악이 가능하여 시·군·구 지역 및 특정 단지의 국지적 주택시장에 대한 모니터링 가능

- 공표 시차의 단축으로 시장의 움직임에 후행하는 정책이 아니라 시장의 움직임에 따른 즉각적인 맞춤형 부동산 정책 수립 지원 가능